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アリゾナ州のシニアハウジング

こちらアメリカでは、8月21日はシニアシティズンズ・デーでした。1988年、ロナルド・レーガン大統領の呼びかけにより制定され、日本の敬老の日のように国民の祝日とはなっていませんが、高齢者への感謝の気持ちを表す日として、シニア施設などで催し物が行われたりします。

今回のブログでは、シニアがリタイア後の移住先として選ぶ人気の場所の1つ、アリゾナ州をご紹介させていただきます。アリゾナ州は以下地図にありますように、アメリカ南西部に位置し、温暖で過ごしやすい州です。アメリカのサンベルト地区の中でも、テキサス州やフロリダ州と並び、退職者の移住先として、長い間とても人気がある州です。有名なForbs誌等の雑誌のランキングでは、リタイア後に最も過ごしやすい州の中の1つに選ばれています。

アリゾナ州といえば、「金持ち父さん貧乏父さん」の著者として有名なロバート・キヨサト氏も住んでいるフィニックス市郊外の高級住宅地などが有名ですが、一年を通して寒い思いをせずに過ごせ、さまざまなレジャーの選択肢があるなど、非常に魅力的で、近年、人口が急激に増加したことが記憶に新しいです。米商務省国勢調査局によると、特にフィニックス市があるアリゾナ州の中心部マリコパ郡は、この2年連続で、全米約3,200の郡の中で最も人口が増加したとのことです。

アリゾナ州は、砂漠気候で有名ですが、木々が茂り雨も降る山岳地方など、季節を感じることができるエリアもあります。また、フィニックスのような都市から、大自然に囲まれた小さな町まであり、様々なライフスタイルを好む退職者たちも多く惹きつけています。

砂漠エリアではアレルギーの元となる植物もあまり生息しておらず、乾燥しているため、アレルギーや喘息等の疾患がある人でも快適に過ごせるという利点もあります。

この自然豊かなアリゾナ州では多種多様なアクティビティーを楽しむことが可能です。魚釣りが好きな人はコロラド川などでフィッシング、散策が好きな人はグランドキャニオンやセドナ等の国立・州立公園で雄大な自然の中をハイキングなど。冬は、山岳エリアでスキー、気候が良いエリアではゴルフも楽しめます。

アリゾナ州は隣のカリフォルニア州などに比べると物価が安いだけでなく、リタイアした人々のために税金の優遇もあります。リタイア後、貯金を使いながら生活する人々には、経済的にも魅力的な州です。

アリゾナ州に多数あるシニアレジデンスは、大都市にあるアパートのようなものもありますが、以下のような一見普通の住宅に見えるものもあります。このようなタイプのシニアレジデンスは、普通の家に住んでいるような気持ちになり、居心地が良いそうです。以下、写真でご紹介します。

アリゾナ州では65歳以上の人口が年々増えており、2017年の統計では17％を超え、全米平均の15.6％を上回っています。
様々な面でシニアたちに魅力的なアリゾナ州は、今後もリタイアした人々を惹きつけ続けることでしょう。

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カリフォルニア州フレズノ市

今回は、カリフォルニア州フレズノ市をご紹介させていただきます。以下の地図にありますように、内陸部、セントラルバレーにあり、カリフォルニア州の二大都市、北のサンフランシスコと南のロサンゼルスの中間地に位置します。

セントラルバレー地区は、世界で最も肥沃な土地の1つと言われています。古くからメキシコや日本などから農業移民が多く住んでいた歴史があり、現在でも農業が非常に盛んです。全米で消費される大部分の農作物がセントラルバレーで生産されていると言われるほどで、特にフレズノ郡はアメリカ全土でもトップレベルの農業地域です。100万エーカー以上もの土地に7500人以上の農業従事者が働き、250種類以上の農作物が作られています。

農業はフレズノ地域の雇用の約20％を占め、35億ドル以上を地域経済にもたらしています。そして、農業生産だけでなく、グローバル規模の食品・農産物加工関連産業も発達しています。缶詰工場、冷凍加工工場なども数多くあり、雇用を生み出しています。

東部にはシエラネバダ山脈が広がり、世界でも有名な観光地のヨセミテ国立公園やセコイア・キングスキャニオン国立公園などの観光拠点都市としても発達しています。

フレズノ市は日本との関わりがある市でもあります。古くから日系移民が農業に従事するために移住してきた歴史から、現在でも日系の寺院や教会などがあります。セントラルバレー地区に住む日本人家庭の子供たちの為のセントラルバレー日本語補習校もフレズノ市内にあります。

また、高知県高知市とは1965年から50年以上もの間、姉妹都市としての関係が続いています。市民レベルでの交流が何度も行われていて、例えば高知市立江ノ口小学校の代表団が1966年にフレズノ市立ホーランド小学校を訪れて以来、姉妹学校の関係にあるなどといったことも紹介されています。

フレズノ市は、カリフォルニア州で5番目に大きな都市です。セントラルバレーの中では最も大きな都市で、カリフォルニア州内陸部経済の中心的役割を果たしています。メトロポリタン・フレズノと呼ばれるフレズノ都市圏では、この30年余りで人口は2倍近くに増加し、総人口は100万人を超えました。

そしてフレズノ市は、フレズノ郡の郡庁所在地です。農業だけでなく、アメリカ国税局などの政府機関支局、全米規模の保険会社などもオフィスを置いています。アメリカでトップクラスのカリフォルニア大学サンフランシスコ校医学部の医療施設や大病院もあります。カリフォルニア州立大学フレズノ校やフレズノシティーカレッジは、それぞれ2万人以上もの生徒を抱える大きな大学です。

また、地理的に、カリフォルニア州の中心部に位置し、大きな人口を抱えるサンフランシスコ・シリコンバレーのベイエリア地区からロサンゼルス広域地域まで、3500万人以上もの人々へトラックが１日以内でアクセスできる距離にあるため、物流の拠点としても非常に重要な役割を果たしています。

カリフォルニア州高速鉄道局は、カリフォルニア北部サンフランシスコ・サクラメントから南部ロサンゼルス・サンディエゴまでの長距離を結ぶ高速鉄道を推進していますが、以下の地図に示されているように、フレズノ市にも駅が建設されることが計画されています。現在サンフランシスコ～ロサンゼルス間は車で6時間程度を要しますが、この鉄道が開通すれば、約半分の3時間程で移動可能になります。そして、この鉄道の建設で更なる雇用の増加も見込まれています。

このような高速鉄道等開発が進むと、北カリフォルニアの中心サンフランシスコ・シリコンバレー地区、南カリフォルニアの中心ロサンゼルスに加え、カリフォルニア内陸部の中心として、フレズノ市は更なる発展をすることでしょう。

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カリフォルニア州サンカルロス市

北カリフォルニアでホットな不動産エリアと言えば、サンフランシスコ市、そしてサンノゼ市広域・シリコンバレー地区ですが、その２つの都市のちょうど中間に位置するサンカルロス市でも近年、開発が著しくなるなど変化が見られます。今回はそのサンカルロス市について、皆様にご紹介させていただきます。

サンカルロス市は以下の地図にあるように、サンフランシスコ市とサンノゼ市の中間地にあります。この2都市間をつなぐ地域の大動脈の高速道路２本、そして電車が南北に通っており、通勤や文化的イベントに参加するにも非常に便利です。日本への直行便もあるサンフランシスコ国際空港及びサンノゼ国際空港へは20-30分ほどの距離です。市内にあるサンカルロス空港は、約500機の飛行機の発着所となっており、チャーターサービスなど飛行関連の企業を30社あまり抱えています。サンフランシスコ港、レッドウッドシティー港も近くにあり、ローカルだけでなく国際的にも、交通・物流などの面で、地理的に非常に優位な場所です。

サンカルロス市位置図

サンカルロス市は、もともと古くから人口の大多数を白人富裕層が占め、落ち着いていてこじんまりとした街でした。このため、現在でも治安が非常に良く、高所得者が多い街で、１家族当たりの年間の平均収入は約１６万ドル（約１,９００万円：$１＝１２０円換算）です。

収入別人口分布グラフ

サンカルロス市経済データ

現在でもダウンタウンにはワイン・オリーブ専門店やおしゃれなレストラン・カフェ、ブティックが立ち並び、落ち着いた雰囲気があります。毎週ファーマーズマーケットが行われたり、週末には犬の散歩やワインをゆっくり楽しむ地元の人々などでにぎわいます。

このサンカルロス市も、地理的にちょうど世界有数のIT企業が密集するシリコンバレー地区の北部に位置するため、近年の人口増加、住宅需要の伸び・供給不足、賃料・住宅価格が上昇しているシリコンバレー中心地の影響を受け始めてきています。

日系企業では、ソフトバンク社がシリコンバレー拠点をサンカルロス市に置いたニュースが近年ありました。近隣にはIT大手オラクル社や世界的クレジットカード会社VISA社の本社もあります。フェイスブック社やグーグル社、アップル社といった、数多くの世界でトップクラスの企業が通勤範囲にあり、とても便利な立地にあります。

シリコンバレー地区では、人口の激増から起こる交通渋滞に対応するため、あちこちの高速道路で車線増加、出入口の拡張工事が行われています。電車の乗客数も過去にないほど増加しています。以下は、サンカルロス市にも駅がある、シリコンバレーを北はサンフランシスコ市から南はサンノゼ市以南へとつなげる通勤電車カルトレインの、平日利用者数の推移です。過去10年で通勤者が非常に増えていることがわかります。

このような状況の中、サンカルロス市には急激な変化が起こってきています。もともとはこじんまりとした白人富裕層のエリアでしたが、市内のあちこちで大規模な建設プロジェクトが見られ、再開発の勢いが非常に増しています。以下、サンカルロス市駅周辺やダウンタウンの写真をご紹介します。

サンカルロス市にあるカルトレイン駅です。通勤によく使われています。

このカルトレイン駅前に再開発が起こっています。シリコンバレーの著しい人口増加に伴い、この広大な土地に新たにコンドミニアム等が建築されるようです。

そして駅から２分ほどの場所には、すでにこのような大規模なアパートが建設中です。

ダウンタウンの様子です。犬の散歩やカフェでゆったりとしている住人達で賑わっています。

このダウンタウンの通りにも、あちこちに以下のような工事現場が多数ありました。どれも大規模な住宅・店舗再開発プロジェクトのようです。

このように、目覚ましい経済発展、雇用増加、全国・全世界からの著しい人口流入が、シリコンバレー中心だけでなく、周辺都市に大きな影響を与え、サンカルロス市の街もどんどん発展し、変化してきています。この変化の波は勢いを増しており、シリコンバレー地区だけでなく、ベイエリアと呼ばれるサンフランシスコ湾岸地区全体に広がってきています。

サンカルロス市は人気の高いエリアで、以前弊社でも、以下の中期プレミアムファンド20－24号の二世帯住宅建設の案件がありました。以下でご覧になられます。

◆中期プレミアムファンド20号◆

【URL】 →　https://www.gaiafunding.jp/apl/fund/detail?fund_id=67

◆中期プレミアムファンド21号◆

【URL】 →　https://www.gaiafunding.jp/apl/fund/detail?fund_id=68

◆中期プレミアムファンド22号◆

【URL】 →　https://www.gaiafunding.jp/apl/fund/detail?fund_id=69

◆中期プレミアムファンド23号◆

【URL】 →　https://www.gaiafunding.jp/apl/fund/detail?fund_id=70

◆中期プレミアムファンド24号◆

【URL】 →　https://www.gaiafunding.jp/apl/fund/detail?fund_id=71

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テキサス州　ダラス・フォートワース・アーリントン都市圏

テキサス州ダラス・フォートワース・アーリントン都市圏

今回は、米国不動産マーケットで近年非常に注目を浴びている、テキサス州のダラス・フォートワース・アーリントン都市圏に焦点を当て、皆様にご紹介させていただきたいと思います。

テキサス州は、地理的に米国の中央部にあり、全米各地そして中南米へも行きやすい便利な立地で、物流・貿易の拠点として有利な位置にあります。また、原油などの豊かな自然資源、優秀な大学・人材、法人税などの面でビジネス環境も非常に有利な背景もあり、経済成長が全米でも特に目覚ましい州です。最新の米国商務省経済分析局の情報では、2016年第4四半期から2017年第１四半期の間のGDP成長率は全米で１位、3.9％で、２位以下の州と比べても突出しています。

経済成長が著しいこのテキサス州の中で、特に近年、不動産投資先として非常に注目を浴びているダラス・フォートワース・アーリントン都市圏は、以下の地図の通り、テキサス州の北部に位置します。

都市開発が著しく、非常に交通が発達した都市圏で、高速道路が網目のように何本も通っています。そしてダラス・フォートワース国際空港は、面積が羽田空港の4.5倍、ニューヨークのマンハッタン島がすっぽりと入ってしまう広大な空港です。利用者数が全米第4位、そして発着数は全米第3位で、アメリカ国内外への重要な交通・物流・貿易拠点となっていることが伺えます。人口は、都市圏としてはテキサス州及びアメリカ南部地域で１位、アメリカ全土では第4位、7百万人を超え、全米でも有数の大都市圏です。

アメリカでホットな不動産マーケットといえば、カリフォルニア州サンフランシスコ・シリコンバレーエリアが良い例です。大手IT企業が数多く増え、経済が発展、雇用が増加、その結果、人口流入が急増、住宅需要が非常に高まり、不動産価格は上がり続けています。テキサス州ダラス・フォートワース・アーリントン都市圏の状況はどうか、見てみたいと思います。

１．企業進出・経済発展

ダラス・フォートワース・アーリントン都市圏は、全米の他の都市圏と比較しても、非常に大きな経済都市圏です。成長が目覚ましいテキサス州の中でも更に、去年はヒューストン都市圏を抜き、ニューヨーク、ロサンゼルス、シカゴ都市圏に次いで全米で4位にランクされるまでに成長しました。

フォーチュン５００にランクインする大企業がニューヨーク、シカゴに次いで3番目に多く、エクソン・モービル、AT&T、アメリカン航空、テキサス・インスツルメンツといった、エネルギー、エレクトロニクス、テクノロジー、そして交通等の産業でトップレベルの企業が本社を構えています。近年の大企業の進出には、カリフォルニア州にあったトヨタ自動車北米本社がこの都市圏にあるプレイノ市へ移転してきたニュースが記憶に新しいです。

２．雇用増加・人口流入急増

目覚ましい経済発展に伴い、雇用も増加しています。上記のトヨタ自動車北米本社移転に関しては、カリフォルニア州やケンタッキー州などから移動してくる社員に加え、現地でも新規採用される人々を含めると、新本社での雇用人数は約4000人になるとのことです。このトヨタ自動車北米本社の移転は一例で、他にもダラス・フォートワース・アーリントン都市圏への企業進出は目覚ましく、経済が益々活性化し、以下のグラフにあるように、雇用数増加率は、前述のGDP全米トップ３都市圏と比べても、突出して高い状態です。

雇用増加に伴い、他州及び他国からも人口が流入してきています。過去６年でダラス・フォートワース・アーリントン都市圏の人口増加数及び増加率は、他の都市圏を大きく上回り、非常に顕著な様子が見られます。

３．不動産マーケットの活性化

ダラス・フォートワース・アーリントン都市圏では、人口増加が続き、住宅需要が非常に高まっています。さらなる住宅供給をするため、開発業者による住宅開発プロジェクトが次々と開始されています。

不動産マーケットが活発になっている中、日系企業も開発プロジェクトに乗り出しています。

大和ハウス工業株式会社は、テキサス州大手不動産会社リンカーン社と提携し、大規模な賃貸住宅事業を展開しています。フォートワース市では、敷地面積10万平米の土地に合計716戸の賃貸住宅運営をし、また、ファーマーブランチ市では、敷地面積11万平米の土地に合計582戸の大規模住宅プロジェクトをスタートさせています。

積水ハウス米国子会社の北米セキスイ・ハウスLLCは、総合デベロッパーのニューランド・リアルエステート・グループと共同で、居住用・商業用との複合開発を進めています。フリスコ市にある、約300ヘクタールの土地と約160ヘクタールの土地にそれぞれ、1800戸の住宅、商業センター、公園等、そして800戸の住宅、アメニティーセンター、公園等の、２つのコミュニティー開発プロジェクトを展開しています。

また、三菱商事子会社のダイヤモンド・リアルティ・インベストメントは、ダラス市にオフィスを置き、賃貸住宅・学生アパート・物流倉庫を中心とした収益不動産開発案件等への投資を行っています。

近年、非常に注目度の高いダラス・フォートワース・アーリントン都市圏の住宅マーケット状況が取り上げられている記事を良く目にするようになりました。以下はテキサスA&M大学リアル・エステート・リサーチセンターの統計データより作成した表ですが、近年の住宅販売と価格の伸びに加え、住宅在庫供給月数が低くなっていることが良くわかります。この地域での不動産マーケットが売り手市場で、上向きの状態が続いていることが示されています。

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シリコンバレーの初夏

昨日は夏至、一年で一番昼が長い日でした。日本は梅雨が始まった頃でしょうか。こちらシリコンバレーではもう夏が始まっており、6月初旬から学校は夏休みです。気温３０度を超える日が多く、先週は４０度近くになった日もあったほどです。今日も暑くなることが予想されていましたので、昨晩はシリコンバレーの中心、サンタクララ郡当局から、住人に向けて、熱風に注意するようにという警報がテキストメッセージで電話に送られてきたほどです（Dangerousな熱風と書かれています。）。

シリコンバレーといえば、こういったテクノロジーが発達している場所というイメージがありますが、実は非常に自然豊かでもあります。

今はちょうど鳥や動物の赤ちゃん達が大きくなっている時期で、あちこちでその成長が見られましたので、ご紹介します。

高速道路近くを運転していましたら、ちょっと大きくなった鹿の子供が一生懸命草を食べている様子がみられました。

水辺の近くの住宅地のすぐ裏では、水鳥の親子が悠々と散歩しています。最近まで、とても小さくてかわいいひな鳥だったのが、もう大きくなり、大人の半分ほどのサイズになりました。

散歩していましたら、道路わきの街路樹の幹の穴の中に、キツツキの赤ちゃんが住んでいるのが見えました。親鳥が餌をくわえて持ってきて食べさせているところを撮ったビデオです。

住宅地の外壁や庭の木にも鳥の巣が多く見られます。こちらは巣に6匹ほど入っていた鳥の赤ちゃんが大きくなって、ちょうど出てきたばかりの１匹を撮ったビデオです。すぐそばまで近づいても全く飛びません（または、まだ飛べなかったのかもしれません）。鳴き声がかわいいですね。

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サンノゼ　日系祭り

サンノゼ　日系祭り

もう春になり、アメリカでは各地で桜祭り等が開催されています。こちらシリコンバレーでも、サンフランシスコやサンノゼといった、日本人が多い地区では、週末にフェスティバルが行われました。今回は、サンノゼで行われたNikkei Matsuri （日系祭り）をご紹介させていただきます。

サンノゼ近辺の日系人の歴史は長く、1880年代に遡ります。世界各国から沢山の人々が移り住んできているシリコンバレーの現在とは違い、当時は中国人敗訴法といった中国系移民に対する規制があった時期でした。中国系が減る中、多くの日系移民がこのサンノゼ地区広域に移り住み、農業等に従事しました。その方たちが日系一世と呼ばれる方々です。やがて、サンノゼには日本街ができ、日系コミュニティーが誕生しました。現在では、四世や五世の世代の方たちも多くいます。

日本街の道路を歩行者天国にして行われるサンノゼ日系祭りは、今年でちょうど40周年です。更に、サンノゼ市と日本の岡山市は姉妹都市になって今年で60周年ということで、岡山市から太鼓のパフォーマンスに来た高校生のグループもいました。以下、その時の様子を写した写真です。